Αγης Παπακωνσταντίνου Πρόεδρος της ΜΑΞΙΑΔΗΖ

“Τα τοπικά δημοτικά προβλήματα δεν έχουν χρώμα”

Ο Άγης Παπακωνσταντίνου είναι γνωστός στην κοινωνία μας ως ένα από τα παλιά ιστορικά στελέχη του πάλαι ποτέ κραταιού τοπικού ΠΑΣΟΚ, αλλά  και ότι εκτός από τον μεστό πολιτικό του λόγο, έχει για πολλά χρόνια θητεύσει, άλλοτε ως δημοτικός σύμβουλος, άλλοτε ως Αντιδήμαρχος, στα δημοτικά δρώμενα φέροντας σε πέρας και με επιτυχία τα όποια καθήκοντα ανέλαβε στην δημοτική του πορεία, γιατί αγαπάει την πόλη που γεννήθηκε  και θέλει να συμβάλει στην ανάπτυξή της.

Έτσι λοιπόν και από τη θέση του Προέδρου της ΜΑΞΙΑΔΗΖ, στη σημερινή συνέντευξη που μας παραχωρεί, περιγράφει με πλήρη λεπτομέρεια τα προβλήματα που είχαν συσσωρευτεί  από τις προηγούμενες δημοτικές διοικήσεις.

Στη διάρκεια της θητείας του κατόρθωσε και εξυγίανε αυτή την εταιρεία, προκειμένου να αξιοποιηθεί η ακίνητη περιουσία του Δήμου, να δημιουργηθούν νέοι πρόσθετοι πόροι, που θα κατευθύνονται σε νέες επενδύσεις (έργα, αγορές ακινήτων κ.α.) για την αναβάθμιση του αστικού εξοπλισμού της πόλης.

Ακολουθεί η συνέντευξη:

Ως Πρόεδρος της ΜΑΞΙΑΔΗΖ κύριε Παπακωνσταντίνου ασχοληθήκατε πολύ με το θέμα «ΡΥΘΜΟΣ» στο Γουδί. Ποιο είναι το αποτέλεσμα που επετεύχθη και ποιο το όφελος για την εταιρεία;

 Στα μέσα Σεπτεμβρίου 2022 ξεκίνησε ουσιαστικά η διαδικασία εκμίσθωσης του ακινήτου ΡΥΘΜΟΣ, με την απόφαση διοικητικού συμβουλίου για κατ’ αρχήν κατάρτιση όρων φανερής και προφορικής πλειοδοτικής δημοπρασίας.

Υπήρξαν ενδιάμεσα στάδια επαναληπτικών διαδικασιών κύριε Ραυτόπουλε είτε γιατί δεν προσήλθε κανείς ενδιαφερόμενος, είτε γιατί μία εταιρεία που εμφανίσθηκε δεν πληρούσε όρους της διακήρυξης, για να φτάσουμε τέλη Απριλίου του 2023, όπου η εταιρεία «Δ Ν & ΣΙΑ ΕΕ» ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΓΕΥΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΟΤΩΝ ανακηρύχθηκε οριστικός ανάδοχος, έναντι του ποσού των 3.000 ευρώ  μηνιαίως, σταθερό για τα δύο πρώτα χρόνια, το ποσό των 3.300 ευρώ  μηνιαίως από το τρίτο έως το δέκατο μισθωτικό έτος και από το ενδέκατο έτος έως τη λήξη της μισθώσεως αναπροσαρμοζόμενο σύμφωνα με τον εκάστοτε ισχύοντα δείκτη τιμών καταναλωτή, με δυνατότητα παράτασης της μίσθωσης αυτοδικαίως κατά έξι έτη από το μισθωτή.

Κατά την υπογραφή δε του συμβολαίου, ο μισθωτής προκαταβάλλει είκοσι έξι μηνιαία μισθώματα.

Η δυσκολία της εκμίσθωσης – πέραν των γνωστών θεμάτων που άπτονται της γενικής οικονομικής κατάστασης που υπάρχει στη χώρα – είναι και τ’ ότι, ΛΟΓΩ ΠΡΟΚΛΗΤΙΚΗΣ ΑΔΙΑΦΟΡΙΑΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΩΝ ΔΙΟΙΚΗΣΕΩΝ, έπρεπε να συμπεριλάβουμε στους όρους της διακήρυξης ότι ο ενοικιαστής υποχρεούται να εφαρμόσει με ΔΙΚΑ ΤΟΥ ΕΞΟΔΑ, επιμέλεια και ευθύνη, τη Στατική Μελέτη του κτιρίου, ενδεικτικού προϋπολογισμού 135.000 ευρώ  χωρίς ΦΠΑ, όπως επίσης και ότι είναι υποχρεωμένος να επενδύσει ποσό τουλάχιστον 250.000 ευρώ για κτιριακές βελτιώσεις και βελτιώσεις υποδομών του ακινήτου. Αθροιστικά δηλ. μιλάμε για ποσό κοντά στα 400.000 ευρώ, το οποίο είναι επ’  ωφελεία του ακινήτου και της εταιρείας μας.

Εμείς, μετά από επίπονη διαδικασία – και έχοντας την αντιπολίτευση αντίθετη – καταφέραμε και εκμισθώσαμε το ακίνητο του ΡΥΘΜΟΥ σε μία εκ των μεγαλυτέρων εταιρειών που δραστηριοποιείται εν γένει στο χώρο, τα σχέδια της οποίας είναι να αναδείξει το ακίνητο ως χώρο-αναφορά, όχι μόνο για τους κατοίκους του δήμου Ζωγράφου, αλλά και του συνόλου του λεκανοπεδίου.

 Έχουν ακουστεί διάφορα περί επικινδυνότητας του κτιρίου ΡΥΘΜΟΣ. Αναφερθήκατε σε Στατική Μελέτη του κτιρίου και αδιαφορία προηγουμένων διοικήσεων. Λόγω της μεγάλης σοβαρότητας αυτών, μπορείτε να γίνετε πιο συγκεκριμένος;

 Τον Απρίλιο του 2013 αποχώρησε ο μέχρι τότε μισθωτής του ΡΥΘΜΟΥ κ. Ν.Β.

Τον Απρίλιο 2020 υπεγράφη συμφωνητικό με ιδιώτη μηχανικό για σύνταξη μελέτης στατικής επάρκειας, ηλεκτρομηχανολογικού ελέγχου και ελέγχου αποτύπωσης ηλεκτρικών εγκαταστάσεων του κτιρίου ΡΥΘΜΟΣ.

Όμως από έλεγχο που διενεργήθηκε ένα μήνα πριν από τότε, διαπιστώθηκε ότι το κτίριο ΡΥΘΜΟΣ κτίστηκε άνευ οικοδομικής αδείας και ήταν ΟΛΙΚΩΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ (κατηγορία 5).

Στον έλεγχο στατικής επάρκειας εκπονήθηκε μελέτη στατικής αποτίμησης της φέρουσας ικανότητας του ρυθμιζόμενου κτιρίου, από την οποία προέκυψε ότι το κτίριο ΚΡΙΝΕΤΑΙ ΑΚΑΤΑΛΛΗΛΟ ΠΡΟΣ ΧΡΗΣΗ (ΣΤΑΤΙΚΩΣ ΑΝΕΠΑΡΚΕΣ).

Επίσης, διενεργήθηκε από αρμόδιο μηχανικό, έλεγχος όλων των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, του πίνακα γειώσεων και συντάχθηκε τεχνική έκθεση, τα ευρήματα της οποίας καθιστούσαν ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΗ ΤΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ του κτιρίου ΡΥΘΜΟΣ.

Αντιλαμβάνεστε λοιπόν ότι εμείς, ως διοίκηση της ΜΑΞΙΑΔΗΖ – και μετά τα αδιαμφισβήτητα επιστημονικά ευρήματα που μας είχαν παραδοθεί – δεν ήταν δυνατόν να επιτρέψουμε τη διαιώνιση της απαράδεκτης αυτής επικίνδυνης κατάστασης.

Άμεσα λοιπόν προχωρήσαμε σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες που οφείλαμε να κάνουμε και τον Δεκέμβριο του 2021 ολοκληρώσαμε την πολεοδομική ρύθμιση και την υπαγωγή του κτιρίου ΡΥΘΜΟΣ στο νόμο 4495/2017 «Έλεγχος και Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις».

Αναγκάζομαι να σας περιγράψω εν συντομία τα ανωτέρω, για να καταδειχθεί πέραν πάσης αμφιβολίας κι αμφισβήτησης η παντελής και προκλητική αδιαφορία προηγουμένων διοικήσεων της ΜΑΞΙΑΔΗΖ, οι οποίες αν και γνώριζαν ότι υπήρχε από το 2011 το νομοθετικό πλαίσιο υπαγωγής και τακτοποίησης των αυθαιρεσιών του ακινήτου, ΔΕΝ ΕΚΑΝΑΝ ΑΠΟΛΥΤΩΣ ΤΙΠΟΤΑ.

Γιατί αν έκαναν στοιχειωδώς το καθήκον τους – κάτι που αυτονόητα κάναμε εμείς – θα διαπίστωναν τους μεγάλους κινδύνους, τόσο ως προς τη στατική ανεπάρκεια του κτιρίου, όσο και ως προς το επικίνδυνο επί των ηλεκτρολογικομηχανολογικών εγκαταστάσεων.

Το μόνο που τους ενδιέφερε ήταν να δίνουν το σύνολο του στεγασμένου χώρου του ΡΥΘΜΟΥ σε συλλόγους, σωματεία κλπ, προφανώς προσδοκώντας ψήφους ως αντιπαροχή.

Το ότι με την εγκληματική αμέλειά τους έθεταν την ασφάλεια εκατοντάδων συμπολιτών μας – και μη – σε κίνδυνο, είναι κάτι που οφείλουν να το απαντήσουν.

Την ίδια ώρα, η διοίκηση της κ. Καφατσάκη, μας «κληρονόμησε» φέσι 11.500 ευρώ περίπου, από απλήρωτους λογαριασμούς ΔΕΗ, το οποίο αυτονόητα εξοφλήθη από εμάς. Λογική πιστωτικής κάρτας, αγοράζουμε σήμερα, πληρώνουν άλλοι στο μέλλον.

Και τώρα, διαπιστώνω το απύθμενο θράσος κάποιων εξ αυτών, να θέτουν πάλι υποψηφιότητα στο ψηφοδέλτιο της κ. Καφατσάκη, προφανώς ελπίζοντας να επανέλθουν στη διοίκηση του δήμου και της ΜΑΞΙΑΔΗΖ, για να συνεχίσουν το θεάρεστο και συγκλονιστικό έργο τους!!!

Υπάρχει όμως κι ένα επιπλέον θέμα που σχετίζεται με την εκμίσθωση του ΡΥΘΜΟΥ, το οποίο μπορεί να δρομολογήσει κι επιπλέον εξελίξεις.

Η μη ενοικίαση του ακινήτου από το 2013 μέχρι να ολοκληρωθεί επί ημερών μας η υπαγωγή του στο Ν. 4495/2017 κι η μετέπειτα εκμίσθωσή του, προκάλεσε πολύ μεγάλη ζημιά στη ΜΑΞΙΑΔΗΖ, η οποία – να υπενθυμίσω – είναι μία Ανώνυμη Εταιρεία εμπορικού σκοπού. Αυτό σημαίνει ότι δεν επιτρέπεται στα μέλη της διοίκησής της – σε γενικές γραμμές πάντα – με τις ενέργειές τους να προκαλέσουν βλάβη ή ζημία σε αυτήν.

O προηγούμενος ενοικιαστής κ. Ν.Β. αποχώρησε τον Απρίλιο του 2013 και μέχρι τις αρχές του 2020, πέρασαν σχεδόν 7 χρόνια. Χωρίς την ύπαρξη της πανδημίας τότε, όπου τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος ήταν κλειστά, οι προηγούμενες διοικήσεις, μέσον όρο προκάλεσαν απώλεια εσόδων πάνω από 200.000 ευρώ για την εταιρεία.

Ερωτώνται λοιπόν όλοι οι προηγούμενοι Πρόεδροι, Αντιπρόεδροι και Δ/ντες Σύμβουλοι της ΜΑΞΙΑΔΗΖ από το 2013, που αποχώρησε ο κ. Ν.Β. μέχρι τότε που αναλάβαμε εμείς:

Γιατί δεν προχωρήσατε στην πολεοδομική τακτοποίηση του ΡΥΘΜΟΥ και την υπαγωγή του στους κατ’ έτος νόμους που είχατε στη διάθεσή σας, με αποτέλεσμα να παραχωρείτε το χώρο σε εκατοντάδες συμπολίτες μας, με κίνδυνο της σωματικής τους ακεραιότητας;   

Γιατί δεν προχωρήσατε στην εκμίσθωση του ακινήτου και εξ αυτού προκαλέσατε απώλεια εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ σε μία Ανώνυμη Εταιρεία;

Τι θα απαντήσετε στους ψηφοφόρους του δήμου Ζωγράφου, τι θα απαντήσετε σε μελλοντικό έλεγχο από οποιαδήποτε υπερκείμενη αρχή της πολιτείας;

 Πως εξελίσσονται οι διαβουλεύσεις με την εταιρεία «Αττικό Μετρό ΑΕ» σχετικά με το ακίνητα της πλατείας Αλεξανδρή;

 Εμείς, προφανώς αναμένουμε την έλευση του Μετρό στην πόλη μας. Δεν χρειάζονται να αναπτυχθούν επιχειρήματα υπέρ του αυτονοήτου, όμως πρέπει να ξεκαθαρίσουμε κάποια πολύ σοβαρά πράγματα, γιατί δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι διαχειριζόμαστε δημόσιο χρήμα και περιουσία.

Είναι πλέον από γνωστό και πέραν πάσης αμφισβήτησης ότι η διοίκηση της κ. Καφατσάκη δεν διεκδίκησε απολύτως τίποτα ως αντισταθμιστικό έργο έναντι της κατασκευής των τριών σταθμών του Μετρό στην πόλη μας, αποκορύφωμα δε ήταν – όπως απεδείχθη μεταγενέστερα – η άνευ λόγου και σημασίας συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου στις 22 Μαΐου 2017, όπου μετά από ασυγχώρητη αδράνεια της διοίκησης Καφατσάκη,  είχε ήδη παρέλθει το χρονικό διάστημα κατάθεσης ενστάσεων από το δήμο Ζωγράφου. Οπότε συζητάγαμε άνευ λόγου και ουσίας.

Σε συνέχεια των διμερών συναντήσεων του δημάρχου Ζωγράφου κ. Βασίλη Θώδα με τη διοίκηση της Αττικό  Μετρό  Α.Ε. σχετικά με την έναρξη των εργασιών κατασκευής των σταθμών της γραμμής 4, μεταξύ άλλων και αυτού επί της πλατείας Αλεξανδρή πρώην Γαρδένιας και κυρίως μετά από επίσημη ενημέρωση από την Αττικό Μετρό σε ειδική συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου το 2022 όπου παρουσιάστηκε η τελική μελέτη κατασκευής των σταθμών, διαπιστώσαμε μετά λύπης ότι προκύπτει σημαντική απώλεια δομημένων τετραγωνικών μέτρων στα καταστήματα κάτωθεν της πλατείας ιδιοκτησίας Δήμου Ζωγράφου, τα οποία διαχειρίζεται η ΜΑΞΙΑΔΗΖ ΑΕ ΟΤΑ.

Συγκεκριμένα, ο Δήμος Ζωγράφου  παραχώρησε στη  Μονομετοχική Αξιοποίησης Ακινήτων Δήμου Ζωγράφου ΑΕ ΟΤΑ της οποίας είναι μοναδικός μέτοχος εκ της καταστατικής της πράξης, την εκμετάλλευση ακινήτων για 50 έτη μεταξύ άλλων και κτηρίου 700 τμ περίπου στην πλατεία Αλεξανδρή, πρώην Γαρδένιας, οδός Γ. Ζωγράφου 1, το οποίο απαρτίζεται από 4 εμπορικά καταστήματα με αξία αποτίμησης της παραχώρησης στα 2.160.000,00 ευρώ, όπως δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ με αρ. φύλλου 300/10.2.2009 .

Περαιτέρω, μετά την επίσημη ενημέρωση της Αττικό Μετρό Α.Ε. προέκυψε από την οριστική μελέτη βάσει της οποίας και υφίσταται  πλέον οριστικός ανάδοχος του έργου και η οποία έγινε τελεσιδίκως  αποδεκτή το 2017  από την τότε διοίκηση του Δήμου Ζωγράφου, απώλεια 513  δομημένων τετραγωνικών καταστημάτων αφού από τα 700 τ.μ. που υφίστανται και θα κατεδαφιστούν, θα παραδοθούν μετά το πέρας των εργασιών κατασκευής του σταθμού 187 τ.μ. μόνο .

Κατόπιν αυτών ζήτησα από τον κ. Τάσο Τανταρούδα, Διευθύνοντα Σύμβουλο της ΜΑΞΙΑΔΗΖ ΑΕ να προβεί σε μελέτη εκτίμησης κινδύνου, τα αποτελέσματα της οποίας είναι – δυστυχώς – τα κάτωθι:

Η απομείωση της αξίας του ενεργητικού της δημοτικής επιχείρησης για τα υπολειπόμενα 37 έτη (2022-2059), ανέρχεται στα 1.170.000 ευρώ περίπου.

Επιπρόσθετα σύμφωνα την αρχική αποτίμηση της αξίας του ακινήτου η οποία προσδιορίστηκε στα 2.700.000,00 ευρώ δηλαδή 3.850,00 ευρώ/τ.μ. περίπου, αξία η οποία ανταποκρίνεται πλήρως σύμφωνα με έλεγχο επαλήθευσης που έλαβε χώρα στις τρέχουσες αγοραίες τιμές ακινήτων στο κέντρο της περιοχής του Ζωγράφου, η απώλεια των 513 τ.μ. προσδιορίζει ζημία  περιουσίας για το Δήμο Ζωγράφου 2.000.000,00 ευρώ περίπου.

Πέραν της ζημίας που προσδιορίζεται σε απώλεια περιουσίας, προκύπτει δυσθεώρητη απώλεια μελλοντικών εσόδων για τη ΜΑΞΙΑΔΗΖ ΑΕ ΟΤΑ για τα υπολειπόμενα 37 έτη που θα εκμεταλλεύεται τα καταστήματα στην πλατεία Αλεξανδρή .

Σύμφωνα με έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε σε επώνυμες και ευρέως αποδεκτές στο κοινό πλατφόρμες προβολής μισθώσεων ακινήτων μέσω γνωστών εταιριών realestate, βρέθηκε μίσθωση ακινήτου έναντι των καταστημάτων της πλατείας Αλεξανδρή, στα 20 ευρώ/τ.μ./μήνα .

Λαμβάνοντας υπόψη το μέσο όρο ανά τ.μ. μίσθωσης επαγγελματικής στέγης στο κέντρο του Ζωγράφου πέριξ της πλατείας Αλεξανδρή ο οποίος προσδιορίζεται στα 15 ευρώ/τ.μ./μήνα, η απώλεια των 513 τ.μ. εμπορικών καταστημάτων δημιουργεί απώλεια εσόδων για τη ΜΑΞΙΑΔΗΖ 7.700 ευρώ/μήνα, δηλαδή 92.340 ευρώ/έτος και επί συνόλω για τα υπολειπόμενα 37 έτη απώλεια εσόδων 3.400.000 ευρώ .

Αναλόγως η απώλεια εσόδων  μετά το πέρας των 37 ετών οπότε και η εκμετάλλευση των ακινήτων επιστρέφει στο Δήμο Ζωγράφου και υπολογίζοντας επιπρόσθετη ωφέλιμη διάρκεια εκμετάλλευσης των καταστημάτων για 50 έτη αφού αφαιρεθεί κόστος ανακαίνισης 500.000,00 ευρώ περίπου, υπολογίζεται για το Δήμο Ζωγράφου 4.100.000 ευρώ περίπου .

Με βάση τα ανωτέρω, οι συνολικές απώλειες περιουσίας και  εσόδων για το Δήμο Ζωγράφου και τη ΜΑΞΙΑΔΗΖ ΑΕ ΟΤΑ, ανέρχονται συνολικά στα 9.500.000 ευρώ .

Η ανωτέρω εκτίμηση δημιουργεί πλέον σοβαρές ενδείξεις κινδύνου μη βιωσιμότητας για τη δημοτική επιχείρηση η οποία απασχολεί 50 άτομα προσωπικό περίπου, αφού η απώλεια ετησίως  92.000 ευρώ περίπου, παραβιάζει εμφανώς την αρχή της συνεχιζόμενης δραστηριότητας.

Μετά απ’ αυτά λοιπόν εμείς, αποστείλαμε εξώδικη επιστολή στην Αττικό Μετρό ΑΕ, επιφυλασσόμενοι παντός νομίμου δικαιώματος της ΜΑΞΙΑΔΗΖ ΑΕ ΟΤΑ, μη αποκλειομένης οποιασδήποτε διεκδίκησης, λαμβάνοντας βέβαια υπόψη την ύψιστη κοινωνική – και όχι μόνο – σημασία του έργου.

Ήθελα τελειώνοντας να σας ρωτήσω κύριε Παπακωνσταντίνου λόγω της μεγάλης  πείρα σας στην πολιτική αλλά και στην Αυτοδιοίκηση, τα πολιτικά συνθήματα αυτής της εκλογικής περιόδου «ισχυρή διακυβέρνηση στη Χώρα», «Σταθερότητα και δουλειά»  βρίσκουν έδαφος εφαρμογής και στις Αυτοδιοικητικές εκλογές, μετά μάλιστα από την εφαρμογή της απλής αναλογικής στους Δήμους;

 Αγαπητέ κ. Ραυτόπουλε, το 2019 ο δήμαρχος Ζωγράφου κ. Βασιλης Θώδας, ο Πρόεδρος του Νομικού Προσώπου Πολιτισμού και Αθλητισμού κ. Γιώργος Γιαννακόπουλος κι εγώ, μαζί με τους συνεργάτες μας δημοτικούς συμβούλους, συμπαραταχθήκαμε, γιατί βάλαμε πάνω απ’ όλα το συμφέρον της πόλης και κανενός άλλου. Μετά από 3,5 χρόνια μιας πρωτοφανούς για την αυτοδιοικητική ιστορία της πόλης άψογη συνεργασία, αποφασίσαμε να δημιουργήσουμε μια νέα παράταξη, τη ΣΥΜΜΑΧΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑΣ ΓΙΑ ΤΟ ΔΗΜΟ ΖΩΓΡΑΦΟΥ, όπου μετά τη βέβαιη επανεκλογή του Βασίλη Θώδα τον επόμενο Οκτώβριο ως δημάρχου της πόλης και της παράταξής μας, θα ολοκληρώσουμε αυτά που δεν προλάβαμε να κάνουμε την πρώτη 4ετία.

Γιατί όπως τα τοπικά, δημοτικά προβλήματα δεν έχουν χρώμα, ακόμα περισσότερο στερούνται χρώματος οι λύσεις αυτών.